Wenn du Anfang 2024 noch mit 1,5 % Zins kalkuliert hast und heute eine Immobilie für 4,1 % finanzierst, weißt du: dein Excel von damals taugt nicht mehr. Aber das ist nur ein Teil des Problems.
2026 hat sich an drei Stellen verschoben, an denen die meisten Vermieter ihre Kalkulation nicht angepasst haben. Wir gehen sie der Reihe nach durch — mit einem konkreten Beispielobjekt am Ende, damit du die Zahlen siehst.
1. AfA: lineare 3 % nur für Neubau ab Oktober 2023
Lange Zeit war das Standard-Modell für Vermieter klar: 2 % linear über 50 Jahre, fertig. Seit Oktober 2023 darf für Neubauten (Bauantrag oder Anzeige nach dem 30.09.2023) zusätzlich die degressive AfA mit 5 % im ersten Jahr genutzt werden, fallend nach Buchwert.
Was praktisch verschwiegen wird: die degressive AfA klingt traumhaft, lohnt sich aber nur bei sehr hoher Anfangs-Steuerlast und kurzer Haltedauer. Bei langfristigen Haltestrategien (15+ Jahre) ist die kumulierte Abschreibung am Ende niedriger als bei linearer AfA. Wer einfach „immer das Höhere wählen" kalkuliert, irrt — das ist kein Free Lunch.
Praxis-Faustregel: Halte-Horizont unter 8 Jahren und du erwartest hohes Einkommen in den ersten Jahren? Degressiv prüfen. Sonst linear.
2. Grunderwerbsteuer: die Bundesland-Spreads werden größer
Die GrESt-Sätze haben sich auseinander entwickelt. Bayern und Sachsen liegen weiter bei 3,5 %, NRW und Brandenburg bei 6,5 %. Das sind bei einem 400.000 € Objekt 12.000 € Differenz — bevor du überhaupt vermietest.
Wer 2026 Objekte in mehreren Bundesländern vergleicht, muss die GrESt explizit modellieren. Tools, die mit Pauschalsätzen rechnen, liefern unrealistische Renditen.
Dazu kommt: einige Bundesländer haben Freibeträge für Selbstnutzer eingeführt. Für reine Vermietungs-Investments ändert sich nichts, aber wenn du mit gemischter Nutzung kalkulierst, prüfe die aktuellen Landes-Regeln.
3. Zinsstress wird zur Pflicht-Disziplin
Die EZB-Zinswende ist durch, aber das Niveau bleibt deutlich über dem Niedrigzins-Jahrzehnt. Anschlussfinanzierungs-Risiko ist real: wer 2017 mit 1,2 % über 10 Jahre abgeschlossen hat, refinanziert 2027 voraussichtlich bei 3,5–4,5 %.
Das verdoppelt in vielen Fällen die monatliche Zinsbelastung. Wer das nicht in seiner Kalkulation als Szenario eingebaut hat, kalkuliert Wunschdenken.
Faustregel: Rechne deine Cashflows mit drei Anschluss-Szenarien durch — optimistisch (2,5 %), realistisch (4 %), pessimistisch (5,5 %). Der pessimistische Fall sollte den Cashflow nicht ins Negative kippen, sonst trägt das Objekt sich nicht selbst.
Konkretes Beispiel: ETW Recklinghausen, 85 m², 245.000 €
Nimm eine 2-Zimmer-Wohnung in einer mittelgroßen NRW-Stadt. Kaufpreis 245.000 €, Wohnfläche 85 m², Kaltmiete 720 €/Monat. Sieht erstmal solide aus.
| Kennzahl | Berechnung | Wert |
|---|---|---|
| Bruttorendite | 720 × 12 / 245.000 | 3,53 % |
| GrESt NRW (6,5 %) | 245.000 × 0,065 | 15.925 € |
| Notar + Grundbuch (~2 %) | 4.900 € | |
| Maklerprovision (3,57 %) | 8.747 € | |
| Gesamt-Investition | 274.572 € |
Mit 80 % Finanzierung bei 4,1 % Zins und 2 % Tilgung:
- Kreditbetrag: ~220.000 €
- Monatsrate: ~1.118 €
- Mietüberschuss vor Steuer: 720 − 1.118 − 150 (Bewirtschaftung) = −548 €/Monat
Das ist eine reale Konstellation für viele NRW-Anlageobjekte 2026. Negativer Cashflow, finanziert aus Eigenkapital-Rendite-Hoffnung. Funktioniert nur, wenn die Wertsteigerung den Zinssaldo überholt — was 2014–2022 selbstverständlich war und ab 2023 mindestens fraglich ist.
Mit RENDIO siehst du das Szenario in 4 Minuten, inklusive Steuer-Effekt nach §21 EStG, Cashflow-Prognose über 30 Jahre und Anschlussfinanzierungs-Stress. Der Punkt ist nicht das Tool — der Punkt ist: rechne erstmal die negativen Szenarien, dann die positiven. Die meisten Excel-Renditeberechnungen tun das Umgekehrte.
Was du 2026 anders machen solltest
- Verwirf statische Renditeberechnungen. Cashflow-Prognose über mindestens 15 Jahre, mit Anschluss-Zins-Szenarien.
- GrESt + Nebenkosten realistisch. Nicht 10 % pauschal, sondern aufgeschlüsselt nach Bundesland.
- AfA-Strategie zur Halte-Strategie passen. Degressiv ist nicht automatisch besser.
- Wertsteigerung NICHT in die Brutto-Rendite einrechnen. Sie ist Bonus, nicht Voraussetzung.
- Bewirtschaftungs-Reserve. 1,50–2 € pro m²/Monat für Instandhaltung, sonst zerfrisst die erste größere Reparatur die Liquiditätsplanung.
Wenn dein Excel von 2022 noch ohne diese Punkte rechnet — überarbeite es. Oder lass dich von einem Tool durchnudeln, das die deutsche Steuer- und Finanzierungs-Realität abbildet.
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